- 29 octobre 2025
Vous cherchez un placement immobilier clair, stable et cohérent ? En 2025, le Portugal coche beaucoup de cases : marché apaisé, loyers solides dans les villes bien connectées, et qualité de vie qui séduit durablement. L’économie portugaise reste solide, avec une croissance de 1,8 % prévue en 2025 selon la Banque du Portugal et une dette publique en baisse à 88 % du PIB.
Dans ce guide vous découvrirez des repères fiables et des conseils pratiques, à jour, pour réussir un achat immobilier au Portugal – avec un focus sur la périphérie de Lisbonne (Montijo), où le ratio prix d’achat / loyers locatifs demeure l’un des plus performants du pays.
Panorama du marché immobilier portugais (2025)
Le marché immobilier portugais a quitté la phase d’euphorie. Il devient plus sélectif, donc plus sain pour l’investisseur discipliné. La clé n’est plus de “tout acheter partout”, mais de choisir le bon bien, au bon endroit, au bon prix.
En 2025, les prix immobiliers au Portugal ont progressé d’environ 15 % sur un an, selon les données européennes, une hausse portée par la stabilité économique du pays et la demande étrangère toujours soutenue. Voici les les grandes tendances à retenir :
- Prix : élevés au centre de Lisbonne, plus abordables en périphérie et dans plusieurs communes du district de Setúbal (Montijo, Seixal, Alcochete). Porto reste intermédiaire.
- Loyers : soutenus par l’emploi, l’enseignement supérieur, l’expatriation et les mobilités pendulaires.
- Rentabilité : la rentabilité brute la plus lisible s’obtient souvent hors hypercentre, là où l’écart prix/loyer est optimisé.
- Demande locative : solide sur les formats T2/T3 (2 à 3 pièces), adaptés aux ménages actifs.
Prix et rentabilités moyennes de l’immobilier au Portugal en 2025
| Zone | Prix moyen d’achat (€/m²) | Loyer mensuel type T2 (€/mois) | Rentabilité brute estimée | Profil locatif dominant | Atouts principaux |
|---|---|---|---|---|---|
| Lisbonne (centre) | > 6 000 € | > 1 500 € | 3,0 – 4,0 % | Cadres, expatriés, hauts revenus | Rayonnement international, forte liquidité à la revente |
| Lisbonne périphérie (Montijo, Seixal, Alcochete) | 2 400 – 2 700 € | 950 – 1 200 € | 4,5 – 5,8 % | Familles, actifs pendulaires | Prix plus abordables, programmes neufs, accès rapide à Lisbonne |
| Porto (intra-muros) | 3 500 – 4 500 € | 1 100 – 1 300 € | 4,0 – 5,0 % | Étudiants, jeunes actifs | Demande universitaire et tertiaire, quartiers en requalification (Bonfim, Campanhã) |
| Algarve (urbain) | 3 000 – 4 000 € | 1 000 – 1 200 € | 3,8 – 4,8 % | Résidents saisonniers, expatriés, retraités | Attractivité internationale, climat, image lifestyle |
Légende :
Les prix au mètre carré correspondent à des biens neufs, récents ou rénovés, situés dans les zones urbaines les plus dynamiques. Pour des logements anciens non rénovés, les valeurs peuvent être 15 à 25 % plus basses, selon l’état et la localisation. Les loyers et rentabilités brutes sont estimés sur la base de locations longue durée, hors meublé touristique.
Les meilleures régions et villes où investir
L’objectif est simple : allier accessibilité, rentabilité et profondeur de marché.
Lisbonne (intra-muros)
À Lisbonne intra-muros, le placement immobilier prend une dimension patrimoniale. La capitale offre une excellente liquidité à la revente, un rayonnement international et une diversité d’emplois exceptionnelle. En contrepartie, les prix d’entrée élevés compressent la rentabilité. Ce positionnement convient surtout à l’investisseur patrimonial en quête de stabilité et de valorisation long terme.
Périphérie de Lisbonne (rive sud & est)
La périphérie lisboète, Montijo, Seixal, Alcochete, répond à une logique différente : prix plus abordables, programmes neufs et accès fluide à la capitale.
Résultat : une meilleure corrélation entre prix et loyer, donc une rentabilité plus visible et un cash-flow maîtrisé. C’est le terrain naturel de l’investissement locatif raisonné au Portugal, idéal pour générer des revenus réguliers.
Porto (métropole)
Porto s’appuie sur un écosystème universitaire et tertiaire solide, garantissant une demande locative constante.
Les quartiers en requalification, Bonfim, Campanhã, Lordelo do Ouro, offrent un bon compromis entre rendement et revente.
Pour qui vise un équilibre entre performance et liquidité, Porto reste un choix pertinent sur l’axe Lisbonne–Porto.
Algarve (urbain)
L’Algarve urbaine attire pour son mode de vie, son climat et sa notoriété internationale.
En contrepartie, la saisonnalité y est plus forte, notamment pour le meublé touristique.
Ce territoire séduit l’investisseur qui recherche un placement “lifestyle”, combinant rentabilité saisonnière et valorisation patrimoniale à long terme.
À retenir : Lisbonne centre incarne la valeur patrimoniale ; la périphérie lisboète (Montijo/Seixal/Alcochete) délivre la meilleure rentabilité brute sur le résidentiel familial ; Porto propose l’équilibre rendement/liquidité ; l’Algarve apporte l’attrait lifestyle et saisonnier, au prix d’un management plus fin.
Zoom Montijo : un marché neuf en pleine valorisation
Montijo s’impose aujourd’hui comme une alternative solide à Lisbonne, portée par son accessibilité, sa qualité de vie et la montée en gamme de ses nouveaux programmes résidentiels.
Le ferry et le pont Vasco da Gama permettent de rejoindre la capitale en moins de trente minutes, ce qui attire de plus en plus d’actifs et de familles souhaitant profiter d’un environnement plus serein sans s’éloigner du bassin d’emploi lisboète.
L’offre immobilière se distingue par des résidences neuves modernes, souvent conçues selon les normes énergétiques les plus récentes (classe A ou supérieure). Appartements lumineux, terrasses, stationnements privatifs et espaces verts : ces programmes répondent aux standards recherchés par les familles portugaises et les expatriés en quête d’un logement confortable et fonctionnel.
Sur le plan de l’investissement, Montijo combine deux atouts rares :
- des revenus locatifs stables, portés par une demande constante d’actifs pendulaires,
- et un potentiel de valorisation durable, soutenu par la rareté du foncier disponible et la croissance économique de la région lisboète.
À noter : le futur projet d’aéroport de Montijo, toujours à l’étude, renforce les perspectives de valorisation à moyen terme.
Les démarches pour sécuriser un investissement au Portugal
L’achat d’un bien au Portugal demande rigueur et anticipation. Pour préserver la rentabilité et éviter les mauvaises surprises, mieux vaut avancer étape par étape, avec une méthode claire.
1. Définir votre stratégie :
Commencez par préciser votre objectif : constitution de patrimoine à long terme ou génération de cash-flow immédiat. Privilégiez les formats T2 ou T3, très demandés sur le marché locatif portugais, et intégrez dans votre budget le prix d’achat, les frais annexes, l’ameublement et une réserve de trésorerie.
2. Obtenir le NIF (numéro fiscal portugais) :
3. Négocier un pré-accord bancaire :
Comparez les offres françaises (taux fixes) et portugaises (souvent variables mais mieux adaptées au marché local). Les banques portugaises exigent généralement un apport plus élevé, et vérifient avec attention la solidité financière du dossier.
4. Rechercher et comparer les biens :
Ne vous limitez pas aux visites. Vérifiez la qualité du bâti, l’état de la copropriété et le montant réel des charges.Bâtissez vos projections sur des loyers réellement pratiqués et des ventes comparables récentes afin d’ancrer vos hypothèses de rentabilité dans le concret.
5. Réaliser une due diligence complète :
Faites-vous accompagner d’un avocat local pour contrôler le cadastre, l’urbanisme, les hypothèques, le certificat énergétique et les dettes éventuelles. Cette étape est essentielle pour éliminer la majorité des risques juridiques.
6. Signer le CPCV (contrat de promesse de vente) :
Ce document fixe les conditions de la transaction, l’acompte (10 à 30 %) et les clauses suspensives. L’acte authentique vient ensuite finaliser la vente et permettre l’enregistrement officiel du bien.
7. Mettre le bien en location :
Choisissez le type de bail adapté, effectuez un état des lieux, fixez un dépôt de garantie et souscrivez une assurance propriétaire non occupant (PNO). Ajustez le loyer à la réalité du marché local et prévoyez un mois de vacance locative tous les deux à trois ans pour fiabiliser vos simulations.
Fiscalité au Portugal 2025, les points essentiels à connaître
La fiscalité reste un pilier de l’investissement immobilier au Portugal. Elle évolue régulièrement et doit être vérifiée avant toute signature.
Revenus locatifs et impôt sur le revenu :
Golden Visa (mise à jour) :
Résident habituel (RNH) — nouveau cadre :
l’ancien régime fiscal très avantageux pour les expatriés n’est plus ouvert tel quel. Il a été remplacé par un dispositif plus ciblé, assorti de conditions spécifiques.Les investisseurs étrangers, notamment français, doivent donc vérifier leur éligibilité avant de planifier une expatriation fiscale.
Impôt sur les sociétés :
Qualité de vie & coût de la vie au Portugal : un vrai moteur pour la demande
- Qualité de vie : le pays bénéficie d’un climat doux, d’un littoral facilement accessible et d’une sécurité perçue comme élevée. Le système de santé combine offre publique et privée, et de nombreuses écoles internationales accueillent les familles étrangères. Les infrastructures de transport facilitent la mobilité (ferries Montijo ↔ Lisbonne, bus, routes rapides). La présence de communautés internationales et la pratique de l’anglais facilitent l’intégration.
- Coût de la vie : plus abordable qu’en France hors hypercentre, avec des loyers, transports et services compétitifs. Le quotidien garde un excellent rapport qualité/prix, surtout dans les zones périphériques.
Pour l’investisseur, ces atouts non financiers deviennent un levier économique : ils attirent durablement les actifs et les expatriés, réduisant le risque de vacance locative.
Financement : la checklist pour réussir son investissement locatif au Portugal
Le financement joue un rôle central : il peut renforcer la performance de votre achat locatif… ou la fragiliser si les mensualités ne sont pas bien calibrées. Au Portugal, où les prêts sont souvent à taux variable et l’apport exigé plus important, la préparation en amont fait toute la différence. L’objectif reste simple : que les loyers couvrent largement vos charges de crédit, même en cas de hausse de taux.
- Comparer plusieurs offres — sollicitez au moins deux banques françaises (souvent compétitives sur les taux fixes) et deux banques portugaises, qui connaissent mieux le marché local mais demandent généralement un apport plus élevé.
- Simuler la sensibilité des taux — testez une hausse de +0,5 à +1 %. Si votre cash-flow reste positif, le projet est bien dimensionné.
- Évaluer la couverture loyers/mensualités — un ratio de 120 à 130 % constitue un seuil de sécurité sain pour préserver la rentabilité.
- Prévoir une marge de sécurité — conserver l’équivalent de trois à six mois de charges (crédit, entretien, vacance locative) permet d’amortir les aléas du marché.
En appliquant cette discipline simple, vous sécurisez votre financement, protégez votre rentabilité et pilotez votre projet sur le long terme — en toute sérénité.
Conclusion
En 2025, le marché immobilier portugais reste une valeur sûre pour les investisseurs préparés. Fitch a d’ailleurs relevé la note souveraine du pays à A, saluant sa stabilité budgétaire.
La réussite repose sur quatre principes :
- Acheter au bon prix : s’appuyer sur des comparables réalistes.
- Choisir la bonne zone : Lisbonne périphérie (Montijo) ou Porto pour une rentabilité solide.
- Anticiper les coûts réels : intégrer charges, impôts et vacance dès le business plan.
- Gérer le financement avec prudence : viser un ratio loyer/mensualité de 120–130 %.
Le Portugal n’est plus une terre de “coups immobiliers”, mais un marché de cohérence et de discipline.
Bien préparé, un achat résidentiel au Portugal — et notamment à Montijo — peut offrir un revenu stable, une valorisation durable et un cadre de vie envié.
FAQ : Pourquoi investir en 2025
Pourquoi investir au Portugal en 2025 ?
Quelles régions sont les plus attractives ?
Lisbonne centre (valeur patrimoniale), périphérie (Montijo/Seixal/Alcochete) pour la rentabilité, Porto pour l’équilibre, Algarve si vous acceptez la saisonnalité.
Quelles démarches administratives ?
NIF → pré-accord bancaire → chasse & comparables → due diligence (cadastre, urbanisme, hypothèques, certificat énergétique, copro) → CPCV → acte → bail/état des lieux. C’est la trame la plus sûre.
Comment sont imposés les loyers ?
Les revenus locatifs sont imposés au Portugal selon votre statut (résident/non-résident). Ajoutez IMT à l’achat, IMI annuel, droit de timbre et frais. Le net après impôt doit guider votre décision.
Le Golden Visa et le RNH existent-ils encore ?
Quel type de bien privilégier ?
Un T2/T3 récent, proche transports/écoles, avec stationnement. C’est le format le plus lisible pour un investissement locatif au Portugal.
France ou Portugal pour le crédit ?
Comparez. Parfois la France offre un taux fixe compétitif ; au Portugal, l’actif local est mieux compris mais le variable est plus fréquent. Stress-testez toujours votre mensualité.
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