- 19 novembre 2025
Acheter un appartement neuf au Portugal, représente souvent bien davantage qu’un simple projet immobilier. C’est souvent un nouveau départ, un gage de confort et de sérénité. Entre la qualité de construction, les performances énergétiques modernes et les garanties offertes, le programme neuf au Portugal séduit chaque année davantage d’investisseurs et d’expatriés.
Dans un pays où le marché immobilier reste dynamique, notamment autour de Lisbonne, Porto ou l’Algarve, le neuf présente de solides avantages :
- des biens conformes aux dernières normes énergétiques,
- une fiscalité stable,
- une valeur patrimoniale pérenne dans les zones à forte demande.
En 2024, plus de 40 % des logements vendus à Lisbonne concernaient des programmes neufs, preuve de la vitalité du secteur immobilier portugais. Pour investir sereinement, il est essentiel de bien comprendre le cadre de la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA Portugal), ses garanties et le calendrier de construction. Avant de signer, mieux vaut connaître les spécificités de ce type d’acquisition pour sécuriser son projet et éviter les mauvaises surprises.
Dans cet article, nous vous guidons pas à pas à travers les points essentiels :
- le fonctionnement de la VEFA au Portugal,
- les garanties du neuf,
- et le déroulement du chantier jusqu’à la remise des clés.
Acheter sur plan (VEFA Portugal) : fonctionnement et étapes
Acheter dans un programme neuf au Portugal passe le plus souvent par la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), appelée localement compra em planta. Ce mode d’achat permet d’acquérir un logement avant la fin de sa construction, tout en bénéficiant d’un cadre juridique et financier très encadré.
Comment fonctionne la VEFA au Portugal ?
Le principe est simple : vous réservez un bien dans une résidence en cours de construction et devenez propriétaire au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Le paiement s’effectue en plusieurs étapes, selon un calendrier prévu au contrat. Dans la majorité des cas, la durée totale entre la réservation et la livraison s’étend de 18 à 30 mois selon la taille du programme.
En pratique :
- Réservation du bien : signature d’un contrat de réservation (contrato de reserva) et versement d’un acompte (généralement 5 à 10 % du prix).
- Signature du contrat promissoire (Contrato de Promessa de Compra e Venda) : ce document engage juridiquement les deux parties. Il précise le prix, les délais et les conditions de paiement.
- Appels de fonds successifs : à chaque étape clé du chantier (fondations, gros œuvre, finitions), le promoteur demande le versement d’une partie du prix, selon le pourcentage d’avancement.
- Livraison et acte final : une fois le logement achevé et conforme, le notaire formalise la vente définitive (escritura pública) et la propriété est enregistrée à votre nom.
Exemple type de calendrier VEFA au Portugal :
| Étape | Pourcentage moyen du prix | Description |
|---|---|---|
| Réservation | 5–10 % | Contrat de réservation |
| Début du chantier | 20 % | Travaux de fondation |
| Achèvement du gros œuvre | 30 % | Structure terminée |
| Travaux de finition | 30 % | Second œuvre, aménagements |
| Livraison finale | 10 % | Signature de l’acte authentique |
Ce rythme progressif permet de lisser l’investissement et de sécuriser chaque étape du projet.
Les avantages concrets de la VEFA au Portugal
Acheter sur plan présente de réels atouts :
- Un bien neuf et performant : respect des dernières normes thermiques, acoustiques et énergétiques.
- Un paiement échelonné , qui facilite la gestion de trésorerie.
- Une valorisation à la livraison : le prix de revente augmente souvent entre le lancement et la remise des clés.
- Des garanties solides : le promoteur est tenu de livrer un bien conforme et exempt de défauts.
- Des frais d’entretien réduits, avec aucune rénovation à prévoir avant plusieurs années.
Ce cadre protecteur fait de la VEFA au Portugal une solution rassurante et prévisible, particulièrement adaptée aux expatriés et investisseurs à distance.
Les garanties du neuf au Portugal
L’un des grands atouts d’un appartement neuf au Portugal réside dans la sécurité qu’il offre à l’acheteur. Au-delà de la qualité des matériaux et des standards de construction récents, le cadre légal portugais encadre strictement la VEFA et protège l’acquéreur à chaque étape du projet.
Une protection légale encadrée par le promoteur
Avant même la construction, le promoteur doit présenter une garantie bancaire d’achèvement (garantia bancária de conclusão da obra). Ce dispositif assure que, même en cas de défaillance du constructeur, le projet sera mené à terme ou les sommes versées seront intégralement remboursées. C’est une garantie essentielle, qui renforce la confiance des acheteurs, notamment pour les programmes neufs au Portugal destinés à une clientèle internationale. Chaque versement effectué par l’acheteur est ainsi protégé jusqu’à la remise des clés. Certaines banques exigent d’ailleurs la présentation de cette garantie avant d’accorder un prêt immobilier, preuve de son importance dans la chaîne de sécurité.
Des garanties techniques après la livraison
Des garanties techniques après la livraison :
- Garantie de parfait achèvement (1 an) : couvre tous les défauts signalés lors de la réception du bien.
- Garantie biennale (2 ans) : concerne les éléments d’équipement (volets, robinetterie, climatisation, etc.).
- Garantie décennale (10 ans) : protège contre les vices cachés ou les défauts de structure affectant la solidité du bâtiment.
Ces garanties sont similaires à celles en vigueur en France, ce qui rassure les acheteurs français habitués à ce type de protection. Elles s’appliquent aussi bien aux résidences principales qu’aux investissements locatifs neufs au Portugal.
Un logement prêt à vivre
Outre la sécurité, acheter dans le neuf permet de profiter d’un confort immédiat :
- logement isolé, économe et conforme aux dernières normes énergétiques (A ou A+) ;
- finitions modernes et personnalisables selon les options proposées par le promoteur ;
- aucune rénovation à prévoir avant plusieurs années, ce qui réduit fortement les coûts d’entretien.
Les programmes récents intègrent souvent des espaces communs optimisés — stationnements, ascenseurs, jardins, salles de sport ou piscines — valorisant encore davantage le bien à la revente.
Acheter un appartement neuf à Lisbonne ou dans les grandes villes portugaises, c’est donc investir dans un cadre sûr, durable et confortable, avec une visibilité complète sur la qualité du produit fini.
Le planning d’un achat neuf au Portugal : du lancement à la remise des clés
Acheter un appartement neuf au Portugal est un projet qui s’étale sur plusieurs mois voire, le plus souvent, sur deux à trois ans selon la taille du programme.
Comprendre les grandes étapes du chantier permet de suivre sereinement le projet, d’anticiper les paiements et de planifier son installation.
Étape 1 — Le lancement du programme
Tout commence par la commercialisation du projet (lançamento do programa). Le promoteur présente les plans, les typologies disponibles (T1, T2, T3…), les prix et les maquettes 3D. C’est le moment idéal pour choisir son futur logement, bénéficier du meilleur emplacement dans la résidence (orientation, étage, vue) et négocier certaines options ou finitions.
Les premiers acquéreurs profitent souvent des prix les plus attractifs et d’un large choix d’appartements.
Durée moyenne : 1 à 3 mois.
Étape 2 — Signature du contrat promissoire et dépôt de garantie
Une fois la réservation validée, le promoteur rédige le Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), document central de la VEFA Portugal. Il fixe le calendrier des paiements, les pénalités éventuelles en cas de retard et les garanties liées à l’avancement du chantier.
Un premier versement (5 à 10 % du prix total) est alors effectué, accompagné d’une garantie bancaire d’achèvement. Cette étape formalise l’engagement entre le promoteur et l’acquéreur.
Durée moyenne : 1 mois après la réservation.
Étape 3 — Construction et suivi du chantier
C’est la phase la plus longue du processus. Le chantier progresse selon un calendrier précis (fondations, gros œuvre, second œuvre, finitions).
Le promoteur transmet régulièrement des rapports d’avancement accompagnés des appels de fonds, souvent tous les trois à quatre mois. Cela permet à l’acheteur de suivre le projet à distance, étape par étape.
Bon à savoir : certains promoteurs proposent un espace client en ligne avec photos, vidéos et documents techniques. Une transparence particulièrement appréciée des acheteurs expatriés.
Durée moyenne : 12 à 24 mois selon la complexité du programme neuf.
Étape 4 — Livraison et acte définitif
Lorsque la construction est achevée et validée par les autorités locales, vient le moment de la visite de réception. Cette inspection permet de vérifier la conformité du logement, signaler d’éventuelles réserves et déclencher les garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale). Une fois tout conforme, le notaire procède à la signature de l’acte authentique de vente (escritura pública), qui officialise la propriété.
Durée moyenne : 1 à 2 mois après la fin du chantier.
C’est également à ce moment que la propriété est inscrite au registre foncier portugais (Registo Predial).
Étape 5 — Emménagement et garanties post-livraison
Une fois les clés remises, vous pouvez emménager ou mettre le bien en location. Les garanties constructeur (1, 2 et 10 ans) s’appliquent dès la remise du logement. Les promoteurs sérieux proposent souvent un service après-livraison (assistance technique, correction des réserves, accompagnement administratif).
Pour un investisseur, c’est aussi le moment d’activer la gestion locative ou de meubler le bien pour la mise en location. Acheter un appartement neuf au Portugal, c’est donc s’inscrire dans un projet à long terme, structuré, transparent et encadré à chaque étape, de la réservation à la remise des clés.
Acheter un appartement neuf au Portugal : un choix d’avenir
En 2025, acheter dans un programme neuf au Portugal séduit aussi bien les expatriés que les investisseurs en quête de stabilité. Entre garanties solides, performances énergétiques élevées, valorisation patrimoniale et qualité de vie ensoleillée, le neuf offre aujourd’hui l’un des meilleurs compromis entre sérénité et rentabilité.
C’est un choix d’avenir, adapté à un marché en pleine structuration, où la demande pour des logements modernes et durables reste forte — notamment dans les zones de Lisbonne, Porto et l’Algarve. Pour les acheteurs français, la VEFA Portugal représente une opportunité sécurisée, proche de ce qu’ils connaissent sur le plan juridique, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal et de vie particulièrement avantageux.
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