6 November 2025

Porquê investir em Portugal em 2025?

Procura um investimento imobiliário claro, estável e coerente? Em 2025, Portugal preenche muitos requisitos: mercado tranquilo, rendas sólidas em cidades bem conectadas e qualidade de vida que seduz de forma duradoura. A economia portuguesa continua sólida, com um crescimento previsto de 1,8% em 2025, de acordo com o Banco de Portugal, e uma dívida pública em queda para 88% do PIB.

Neste guia, irá descobrir referências fiáveis e conselhos práticos atualizados para realizar uma compra imobiliária de sucesso em Portugal, com foco na periferia de Lisboa (Montijo), onde a relação entre o preço de compra e as rendas continua a ser uma das mais competitivas do país.

Sumário

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Panorama do mercado imobiliário português (2025)

O mercado imobiliário português deixou para trás a fase de euforia. Está a tornar-se mais seletivo e, portanto, mais saudável para o investidor disciplinado. O segredo já não é «comprar tudo em qualquer lugar», mas sim escolher o imóvel certo, no local certo e ao preço certo.

Em 2025, os preços imobiliários em Portugal aumentaram cerca de 15% em relação ao ano anterior, de acordo com dados europeus, um aumento impulsionado pela estabilidade económica do país e pela procura estrangeira sempre sustentada. Aqui estão as principais tendências a reter:

Preços : elevados no centro de Lisboa, mais acessíveis na periferia e em vários municípios do distrito de Setúbal (Montijo, Seixal, Alcochete). O Porto mantém-se num nível intermédio.
Rendas: sustentadas pelo emprego, ensino superior, expatriação e mobilidade pendular.
Rentabilidade: a rentabilidade bruta mais evidente é frequentemente obtida fora do centro da cidade, onde a diferença entre o preço e o aluguer é otimizada.
Procura por arrendamento: forte nos formatos T2/T3 (2 a 3 quartos), adequados para famílias ativas.

Preços e rendimentos médios do mercado imobiliário em Portugal em 2025

Zona	Preço médio de compra (€/m²)	Renda mensal típica T2 (€/mois)	Rendibilidade bruta estimada	Perfil de arrendamento dominante	Principais vantagens
Lisbonne (centro)	> 6 000 €	> 1 500 €	3,0 – 4,0 %	Executivos, expatriados, altos rendimentos	Alcance internacional, alta liquidez na revenda
Lisboa periferia (Montijo, Seixal, Alcochete)	2 400 – 2 700 €	950 – 1 200 €	4,5 – 5,8 %	Famílias, trabalhadores pendulares	Preços mais acessíveis, novos programas, acesso rápido a Lisboa
Porto (dentro das muralhas)	3 500 – 4 500 €	1 100 – 1 300 €	4,0 – 5,0 %	Estudantes, jovens ativos	Procura universitária e terciária, bairros em requalificação (Bonfim, Campanhã)
Algarve (urbano)	3 000 – 4 000 €	1 000 – 1 200 €	3,8 – 4,8 %	Residentes sazonais, expatriados, aposentados	Atratividade internacional, clima, imagem lifestyle

Legenda:
Os preços por metro quadrado correspondem a imóveis novos, recentes ou renovados localizados nas áreas urbanas mais dinâmicas. Para alojamentos antigos não renovados, os valores podem ser 15 a 25% mais baixos, dependendo do estado e da localização. As rendas e rentabilidades brutas são estimadas com base em arrendamentos de longa duração, excluindo o mobiliário turístico.

As melhores regiões e cidades para investir

O objetivo é simples: combinar acessibilidade, rentabilidade e profundidade de mercado.

Lisboa (intra muros)

Em Lisboa intramuros, o investimento imobiliário assume uma dimensão patrimonial. A capital oferece uma excelente liquidez para revenda, um alcance internacional e uma diversidade de empregos excepcional. Em contrapartida, os elevados preços de entrada comprimem a rentabilidade. Este posicionamento é especialmente adequado para o investidor patrimonial em busca de estabilidade e valorização a longo prazo.

Periferia de Lisboa (margem sul e leste)

A periferia lisboeta, Montijo, Seixal, Alcochete, responde a uma lógica diferente: preços mais acessíveis, novos programas e acesso fluido à capital.

Resultado: uma melhor correlação entre preço e aluguel, portanto uma rentabilidade mais visível e um cash-flow controlado. É o terreno natural do ‘investimento locativo racional em Portugal, ideal para gerar rendimentos regulares.

Porto (metrópole)

O Porto conta com um sólido ecossistema universitário e terciário, garantindo uma procura de arrendamento constante.

Os bairros em requalificação, Bonfim, Campanhã, Lordelo do Ouro, oferecem um bom compromisso entre rendimento e revenda.

Para quem procura um equilíbrio entre desempenho e liquidez, o Porto continua a ser uma escolha pertinente no eixo Lisboa-Porto.

Algarve (urbano)

O Algarve urbano atrai pelo seu estilo de vida, clima e notoriedade internacional.

Em contrapartida, a sazonalidade é mais forte, especialmente para o mobiliário turístico.

Este território seduz o investidor que procura um investimento “lifestyle”, combinando rentabilidade sazonal e valorização patrimonial a longo prazo.

A recordar: Lisboa centro encarna o valor patrimonial; a periferia lisboeta (Montijo/Seixal/Alcochete) oferece a melhor rentabilidade bruta sobre o residencial familiar; Porto propõe o equilíbrio rendimento/liquidez; o Algarve traz o atrativo lifestyle e sazonal, ao preço de uma gestão mais fina.

Zoom Montijo: um mercado novo em plena valorização

Montijo impõe-se hoje como uma alternativa sólida a Lisboa, impulsionada pela sua acessibilidade, qualidade de vida e o aumento da gama dos seus novos programas residenciais.

A balsa e a ponte Vasco da Gama permitem chegar à capital em menos de trinta minutos, o que atrai cada vez mais trabalhadores e famílias que desejam desfrutar de um ambiente mais sereno sem se afastar da zona de emprego de Lisboa.

A oferta imobiliária distingue-se por residências novas e modernas, muitas vezes concebidas de acordo com as normas energéticas mais recentes (classe A ou superior). Apartamentos luminosos, terraços, estacionamentos privativos e espaços verdes: estes programas respondem aos padrões procurados pelas famílias portuguesas e pelos expatriados em busca de um alojamento confortável e funcional.

Em termos de investimento, Montijo combina duas vantagens raras:

A destacar: o futuro projecto do aeroporto de Montijo, ainda em estudo, reforça as perspectivas de valorização a médio prazo.

Em resumo, investir em Montijo é garantir um ativo novo, eficiente e sustentável, capaz de gerar uma renda de locação regular ao mesmo tempo que oferece uma revalorização patrimonial a longo prazo, tudo num ambiente de vida equilibrado, a dois passos de Lisboa.

Os passos para garantir um investimento em Portugal

A compra de um imóvel em Portugal exige rigor e antecipação. Para preservar a rentabilidade e evitar surpresas desagradáveis, é melhor avançar passo a passo, com um método claro.

1. Definir a sua estratégia:

Comece por especificar o seu objectivo: constituição de património a longo prazo ou geração de cash-flow imediato. Prefira os formatos T2 ou T3, muito procurados no mercado de arrendamento português, e integre no seu orçamento o preço de compra, as despesas anexas, o mobiliário e uma reserva de tesouraria.

2. Obter o NIF (número de identificação fiscal português):

É uma etapa indispensável para qualquer compra imobiliária. Sem este número, nenhuma assinatura de ato é possível.

3. Negociar um pré-acordo bancário:

Compare as ofertas francesas (taxas fixas) e portuguesas (muitas vezes variáveis, mas mais adequadas ao mercado local). Os bancos portugueses geralmente exigem uma contribuição mais elevada e verificam cuidadosamente a solidez financeira do processo.

4. Pesquisar e comparar bens:

Não se limite a visitas. Verifique a qualidade da construção, o estado do condomínio e o valor real dos encargos.Construa as suas projeções com base em rendas realmente praticadas e vendas recentes comparáveis para ancorar os seus pressupostos de rentabilidade no concreto.

5. Realizar uma due diligence completa:

Faça-se acompanhar por um advogado local para controlar o cadastro, o planejamento urbanístico, as hipotecas, o certificado energético e as eventuais dívidas. Este passo é essencial para eliminar a maioria dos riscos legais.

6. Assinar o CPCV (contrato de promessa de venda):

Este documento fixa as condições da transação, o adiantamento (10 a 30%) e as cláusulas suspensivas. O ato autêntico é então para finalizar a venda e permitir o registro oficial do bem.

7. Colocar o bem em locação:

Escolha o tipo de locação adequada, faça um inventário, estabeleça um depósito de segurança e contrate um seguro proprietário sem ocupantes (PNO). Ajuste o aluguel à realidade do mercado local e planeje um mês de férias a cada dois ou três anos para tornar suas simulações mais confiáveis.

Seguindo este esquema rigoroso, você garante sua transação, antecipa os custos e confiabiliza suas receitas de aluguel, ao mesmo tempo em que se beneficia de um quadro jurídico claro e de um mercado ainda forte.

Fiscalidade em Portugal 2025, os pontos essenciais a conhecere

A fiscalidade continua a ser um pilar do investimento imobiliário em Portugal. Evolui regularmente e deve ser verificada antes de qualquer assinatura.

Renda de arrendamento e imposto sobre o rendimento:

As rendas cobradas pelos não residentes são tributadas em Portugal, de acordo com o regime aplicável. A dedutibilidade dos encargos depende do seu estatuto (residente, não-residente, tipo de contrato). É aconselhável integrar a tributação desde a fase de plano de negócios: melhor uma estimativa prudente do líquido do que uma projeção demasiado otimista do bruto.

Golden Visa (actualização):

A via imobiliária residencial já não é acessível para obter uma autorização de residência. Os investidores que visam este objetivo devem agora considerar outras opções, como fundos de investimento ou projetos de inovação. Para um investimento locativo em Portugal, o essencial continua a ser a qualidade do activo e a sua rentabilidade líquida após impostos.

Residente habitual (RNH) - novo quadro:

O antigo regime fiscal, muito vantajoso para os expatriados, já não está aberto. Foi substituído por um dispositivo mais direcionado, com condições específicas.Os investidores estrangeiros, nomeadamente franceses, devem portanto verificar a sua elegibilidade antes de planear uma expatriação fiscal.

Imposto sobre as sociedades:

O orçamento de 2025 prevê uma queda para 19%, um sinal positivo para as empresas e investidores que pretendam desenvolver um negócio em Portugal.

Qualidade de vida e custo de vida em Portugal: um verdadeiro motor para a procura

Se Portugal atrai tantos investidores, é porque conjuga rentabilidade e qualidade de vida – um par raro no sul da Europa. Por trás dos números e da estabilidade econômica, o país também encarna uma arte de viver que atrai famílias, trabalhadores e expatriados.

Qualidade de vida: o país beneficia de um clima ameno, de uma costa facilmente acessível e de uma segurança percebida como elevada. O sistema de saúde combina oferta pública e privada, e muitas escolas internacionais acolhem famílias estrangeiras. As infra-estruturas de transporte facilitam a mobilidade (ferries Montijo ↔ Lisboa, autocarros, estradas rápidas). A presença de comunidades internacionais e a prática do inglês facilitam a integração.
Custo de vida: mais acessível do que na França fora do hipercentro, com rendas, transportes e serviços competitivos. O diário mantém uma excelente relação qualidade/preço, especialmente nas áreas periféricas.

Para o investidor, estes activos não financeiros tornam-se uma alavancagem económica: atraem de forma duradoura os ativos e os expatriados, reduzindo o risco de arrendamento.

Financiamento: a checklist para o sucesso do seu investimento em arrendamento em Portugal

O financiamento desempenha um papel central: pode reforçar o desempenho da sua compra de arrendamento… ou fragilizá-la se as mensalidades não são bem calibradas. Em Portugal, onde os empréstimos são muitas vezes de taxa variável e a contribuição exigida maior, a preparação inicial faz toda a diferença. O objetivo continua a ser simples: que os aluguéis cobrem amplamente as suas despesas de crédito, mesmo em caso de aumento das taxas.

Checklist financiamento Portugal:

Comparar várias ofertas - solicite pelo menos dois bancos franceses (muitas vezes competitivos nas taxas fixas) e dois bancos portugueses, que conhecem melhor o mercado local mas geralmente pedem uma contribuição mais elevada.
Simular a sensibilidade das taxas - teste um aumento de +0,5 a +1%. Se o seu cash-flow permanece positivo, o projeto está bem dimensionado.
Avaliar a cobertura de aluguel/mensalidade - 120-130% é um bom nível de segurança para manter a rentabilidade.
Prever uma margem de segurança - manter o equivalente a três a seis meses de despesas (crédito, manutenção, aluguel) permite amortecer os imprevistos do mercado.

Ao aplicar esta disciplina simples, você garante seu financiamento, protege sua rentabilidade e conduz seu projeto a longo prazo – com total tranquilidade.

Conclusão

Em 2025, o mercado imobiliário português continua a ser um valor seguro para os investidores preparados. Fitch elevou a nota soberana do país para A, saudando sua estabilidade fiscal.

O sucesso baseia-se em quatro princípios:

Comprar ao preço certo: confiar em comparações realistas.
Escolher a zona certa: Lisboa periferia (Montijo) ou Porto para uma rentabilidade sólida.
Antecipar os custos reais: integrar encargos, impostos e férias desde o plano de negócios.
Gerencie o financiamento com cuidado: Procure uma relação aluguel/mensal de 120-130%.

Portugal já não é uma terra de “golpes imobiliários”, mas um mercado de coerência e disciplina.

Bem preparada, uma compra residencial em Portugal – e especialmente em Montijo – pode oferecer um rendimento estável, uma valorização sustentável e um ambiente de vida invejado.

FAQ: Por que investir em 2025

Porquê investir em Portugal em 2025?

Porque o mercado imobiliário português é mais racional, que a qualidade de vida atrai de forma sustentável e que as rendas locativas permanecem sólidas nas áreas bem conectadas. As periferias de Lisboa e do Porto oferecem um bom equilíbrio.

Quais são as regiões mais atraentes?

Lisboa centro (valor patrimonial), perifíria (Montijo/Seixal/Alcochete) para a rentabilidade, Porto para o equilíbrio, Algarve se aceitar a sazonalidade.

Quais os administradores de demarcas?

NIF pré-acordo bancário caça & comparáveis due diligence (cadastro, urbanismo, hipotecas, certificado energético, copro) CPCV contrato de arrendamento/estado das instalações. É a trama mais segura.

Como são tributados os aluguéis?

Os rendimentos de arrendamento são tributados em Portugal de acordo com o seu estatuto (residente/não-residente). Adicione IMT à compra, IMI anual, imposto de selo e taxa. O líquido após impostos deve guiar sua decisão.

O Golden Visa e o RNH ainda existem?

O Golden Visa já não passa pelo imobiliário residencial. O residente habitual histórico (RNH) foi substituído por um quadro direcionado. Verifique sua elegibilidade antes de estruturar uma expatriação.

Que tipo de bem privilegiar?

Um T2/T3 recente, perto de transportes/escolas, com estacionamento. É o formato mais legível para um investimento locativo em Portugal.

França ou Portugal para o crédito?

Compare. Às vezes a França oferece uma taxa fixa competitiva; em Portugal, o ativo local é melhor compreendido mas o variável é mais frequente. Stress-teste sempre a sua mensalidade.

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